Construirea unui bloc – de la faza de planificare și până la realizarea propriu-zisă a obiectivului
Construirea unui bloc de locuințe reprezintă o provocare importantă, un proces complex care implică foarte multe aspecte atât în ceea ce privește proiectarea, cât și în privința ridicării efective a clădirii. Întregul proces de construire a unui bloc de locuințe necesită planificare detaliată, expertiză tehnică și resurse semnificative. Este o inițiativă care se desfășoară pe mai multe etape, de la alegerea terenului potrivit, obținerea actelor necesare pentru construirea unui bloc și a avizelor și autorizațiilor necesare și până la terminarea finisajelor interioare și exterioare. În acest articol, ne propunem să oferim o privire cuprinzătoare asupra fiecărei etape, dezvăluind secretele construcției unui bloc de locuințe de la zero.
Decizia de a construi un bloc de locuințe nu este una de mică importanță. Aceasta implică nu doar investiții financiare semnificative, dar și o viziune clară asupra spațiului în care oamenii vor trăi și locui ulterior. Fie că ești un dezvoltator imobiliar, cu afaceri în domeniul construcției de blocuri, fie că ești doar o persoană interesată de ceea ce presupune construcția unui bloc de apartamente, acest ghid te va ajuta să ai o imagine mai clară a întregului proces.
1. Actele necesare pentru construirea unui bloc și partea de planificare și proiectare a construcției
Planificarea și proiectarea reprezintă doi dintre pilonii esențiali în construirea unui bloc de locuințe. Aceeași importanță o are însă și obținerea actelor necesare din punct de vedere legal care, practic, acordă undă verde punerii în operă a proiectului de construire a blocului, respectând, desigur, unele restricții sau reguli impuse de autoritățile competente în domeniu. Această secțiune te va ghida prin pașii critici ale acestor etape inițiale fundamentale.
1.1 Identificarea terenului pe care se preconizează amplasarea blocului
Alegerea și identificarea terenului liber potrivit este pasul inițial în construirea unui bloc de locuințe. Aici, trebuie să se țină cont de unele aspecte importante, precum:
- Localizarea. Selectarea și achiziția locației de amplasament trebuie să răspundă nevoilor viitorilor proprietari de apartamente. Apropierea de școli, magazine, transport public, centre civice și alte facilități urbane poate face diferența în succesul proiectului de construire a blocului și, mai ales, la vânzarea rapidă a apartamentelor pentru acoperirea costurilor globale ale proiectului și, desigur, obținerea de profit de către antreprenorul dezvoltator imobiliar.
- Accesibilitatea. Dezvoltatorii imobiliari trebuie să se asigure că terenul este ușor accesibil și că există conexiuni la rețelele de utilități (apă, gaze, canalizare, electricitate) în apropierea amplasamentului pentru a reduce costurile cu aducțiunile acestora de la mari depărtări.
- Topografia sau caracteristicile fizice ale terenului. Înainte chiar de demararea procedurilor de obținere a actelor necesare pentru construirea unui bloc și a avizelor legale, este obligatorie înțelegerea topografiei terenului de amplasare a construcției. Terenurile cu relief variat pot necesita soluții de proiectare speciale. Se va proceda la examinarea compoziției solului la adâncime și la analizarea solului prin determinarea stabilității acestuia pe baza unui studiu geologic cu foraje. Acest studiu, în funcție de rezultatele obținute, va determina tipul și adâncimea fundației necesare, evident și în funcție de numărul total de etaje al structurii.
1.2 Acte preliminare necesare pentru construirea unui bloc de locuințe
Odată încheiate aceste etape premergătoare fundamentale, se poate trece la partea de acte necesare pentru construirea unui bloc, etapa în care, primează respectarea PUZ-ului (Planul Urbanistic Zonal). Prin intermediul unui PUZ, act care emană de la autoritatea locală a unității administrativ-teritoriale din zona de construcție a blocului, se stabilește felul în care decidenții locali văd dezvoltarea unei anumite zone a localității. Este vorba aici de toate elementele care țin de urbanismul local, inclusiv construirea de locuințe, spații comerciale, artere de circulație, spații verzi etc.
Practic, prin PUZ, arhitectul și echipa de proiectare a constructorului blocului obțin o ghidare privind posibilitățile de dezvoltare a construcției blocului dar și anumite jaloane sau restricții privind modul de construire, respectarea organizării rețelelor de acces stradal și, nu în ultimul rând, unele măsuri de protecție a mediului care trebuie integrate în orice proiect de construcție în cadrul zonei de interes.
Un alt document esențial în etapele inițiale ale construcției unui bloc este Certificatul de Urbanism. Acest certificat oficial este furnizat de către autoritățile locale și conține informații cruciale despre regimul legal, economic și tehnic care guvernează dezvoltarea proiectului, desigur, pe baza PUZ-ului. În cadrul acestui document se găsesc date referitoare la zona specifică în care se află terenul, cerințele urbanistice care trebuie respectate, precum și o listă a aprobărilor și avizelor necesare pentru a începe construcția.
Certificatul de Urbanism (CU) oferă o privire clară asupra directivelor legale care trebuie respectate, inclusiv înălțimea maximă permisă a clădirilor în zona de construire, procentajul de ocupare a terenului cu imobilul, distanțele minime față de proprietăți limitrofe și alte criterii esențiale. Acest document nu stabilește doar un cadru legal pentru construcție, dar servește și drept ghid pentru pașii de urmat în obținerea de autorizații și aprobări ulterioare în procesul de construcție.
1.3 Faza de proiectare
Proiectarea este una dintre fazele sensibile ale construirii unui bloc. De calitatea și acuratețea proiectului depinde realizarea unei construcții fără erori structurale și conforme cu toate condițiile impuse solicitate prin actele necesare pentru ridicarea unui bloc de la acoperiș la fundație și de la structuri de rezistență până la finisaje exterioare.
Documentul cheie al fazei de proiectare și cel care are o greutate deosebită în demersul de obținere a autorizației de construcție este Proiectul Tehnic al construcției. Este necesar ca acest proiect să fie complet finalizat pentru a putea începe efectiv lucrările de construire a unui bloc de locuințe. Pentru a economisi timp, se poate lucra simultan la obținerea Certificatului de Urbanism și la elaborarea Proiectului Tehnic.
Proiectul Tehnic reprezintă o documentație complexă, realizată de profesioniști autorizați și personalizată în funcție de cerințele dezvoltatorului. Această documentație este alcătuită din două părți esențiale: una scrisă și una grafică. În partea grafică, se regăsesc planuri arhitecturale, planuri de rezistență, schițe ale instalațiilor și detalii de construcție. Cât despre partea scrisă, aceasta conține memorii tehnice, calcule structurale, aspecte economice, specificații tehnologice și programarea lucrărilor.
Pentru obținerea Autorizației de Construire, nu este necesar să fie depus Proiectul Tehnic în forma sa finală. Este suficient să se prezinte părțile esențiale: memorii și planuri de arhitectură, memorii de rezistență și planuri de fundații cu detalii complete, memorii de instalații și schițe ale instalațiilor. Această selecție de documente se numește Documentație Tehnică pentru obținerea Autorizației de Construire, sau simplu, DTAC.
Tot în cadrul fazei de proiectare trebuie ținut cont și de următoarele aspecte importante:
- Colaborarea profesională. Luarea în considerare a experților precum arhitecți și ingineri structurali cu experiență și cu portofolii consistente de lucrări în acest domeniu este vitală pentru proiectare. Acești profesioniști ajută la elaborarea de planuri funcționale și sigure.
- Eficiența energetică. Faza de proiectare trebuie să aibă în vedere eficiența energetică. De la izolația clădirii până la utilizarea de surse de energie regenerabilă, aceasta este deja o preocupare majoră în proiectarea modernă.
- Sustenabilitate. Cum se pot integra principii de sustenabilitate în proiect? Utilizarea materialelor ecologice și durabile este un aspect cheie și un exemplu în acest sens. De asemenea, tot în faza de proiectare se pot prevedea elemente de autoguvernare energetică a viitorului bloc, prin recomandarea de instalare, de exemplu, a panourilor solare pe acoperiș, desigur, cu respectarea obligațiilor impuse de setul de acte necesare privind construcția acoperișurilor de bloc în cadrul mai larg al limitelor impuse de PUZ.
Acesta este punctul în care proiectul de construire a unui bloc prinde viață și începe să ia formă. O planificare și proiectare bine gândite reprezintă baza unei construcții reușite. În continuare, vom explora aspectele legate de obținerea aprobărilor legale și managementul proiectului.
2. Construirea unui bloc – faza de implementare a proiectului și de obținere a avizelor și autorizațiilor
Odată încheiată faza de proiectare, urmează un pas birocratic important și anume obținerea aprobărilor legale necesare din partea autorităților locale și naționale, după caz. Avizele și autorizațiile obținute în această etapă asigură constructorul că proiectul este în deplină conformitate cu reglementările actuale și că poate demara lucrările de organizare a șantierului și de construire efectivă.
2.1 Avizele necesare
Pentru obținerea avizelor și a autorizațiilor necesare pentru construirea unui bloc de locuințe, este necesară interacțiunea cu unele autorități și instituții, cum ar fi:
- operatorii de servicii publice (gaze, apă, canalizare, energie electrică, salubritate etc.);
- autoritățile de sănătate publică;
- autoritățile de protecție a mediului care emit avizele de mediu necesare precum și rapoartele de amplasament, după caz conform legislației de mediu în vigoare;
- Protecția civilă;
- Inspectoratul de Situații de Urgență în vederea prevenirii și controlul incendiilor;
- operatorii de rețelele de telecomunicații;
- Apele Române;
- Inspectoratul de Stat pentru Construcții.
Procesul de obținere a aprobărilor poate varia în funcție de jurisdicție, dar este crucial pentru a asigura legalitatea proiectului. Desigur, toți acești pași sunt prevăzuți în Certificatul de Urbanism (CU) cu scopul final de obținere a Autorizației de Construire (AC). Autorizația de Construire se eliberează de autoritatea locală în urma evaluării dosarului cu toate elementele cuprinse în CU, pe baza unui aviz favorabil. Această autorizație este de o importanță capitală pentru a da startul lucrărilor. Cu ajutorul acestui document, se validează proiectul și se dă undă verde pentru începerea etapelor de construcție. Fără această aprobare, proiectul rămâne într-un punct mort și eforturile depuse până acum devin inutile.
2.2 Managementul proiectului și resursele umane
Gestionarea corectă a proiectului de construcție a blocului este esențială pentru a asigura finalizarea în timp util a construcției și încadrarea în bugetul calculat. De aceea, este necesară angajarea unui manager de proiect bine pregătit care are rolul de a coordona toate aspectele construcției. Acesta va colabora cu diverse echipe de muncitori, asigurându-se că lucrările sunt efectuate corect și că se respectă programul stabilit. În plus, un manager de proiect competent va aborda problemele și riscurile pe măsură ce apar, evitând întârzieri sau costuri suplimentare.
Coordonarea echipelor de muncitori este o altă componentă critică. Constructorii, muncitorii calificați și necalificați, electricienii și toți ceilalți specialiști trebuie să lucreze împreună într-un mod bine sincronizat. Comunicarea eficientă este cheia în acest domeniu și ea depinde de antreprenorul care își asumă construirea blocului.
3. Etapa finală de construire a unui bloc – pașii de ridicare a construcției și finisajele interioare și exterioare
Construirea unui bloc implică două mari categorii de lucrări:
3.1 Etapele de construire la roșu a unui bloc de locuințe
- Organizarea de șantier implică amenajarea spațiului pentru nevoile echipelor de construcții. Spațiul de construit va fi împrejmuit și semnalizat corespunzător normativelor în domeniu și dotat cu toate accesoriile și utilitățile necesare.
- Realizarea fundației. Construirea fundației este primul pas critic. Alegerea tipului corect de fundație, cum ar fi cea de tip radier sau fundația cu piloți, este crucială pentru stabilitatea clădirii.
- Plasarea instalațiilor. Instalațiile sanitare, electrice și de încălzire trebuie amplasate corect. Aceasta este o etapă complexă care necesită atenție la detalii și la respectarea planului de construire a blocului pentru a elimina erori costisitoare.
- Realizarea structurilor de rezistență. Construirea clădirii în conformitate cu normele de siguranță este vitală. În special în zonele cu activitate seismică, rezistența la cutremure este o preocupare majoră. Tot în această etapă se poate încadra și turnarea plăcilor din beton armat dintre etajele blocului.
- Realizarea zidăriei și a altor elemente de suprastructură. Aici este inclusă manopera de realizare a zidăriei exterioare și a celei interioare de compartimentare a spațiilor de locuit conform planurilor arhitecturale.
- Construcția acoperișului blocului. Acoperișul blocului poate fi orizontal cu placă de beton armat peste ultimul etaj sau clasic, caz, în care este necesară realizarea șarpantei și a învelitorii.
3.2 Etapele de finisaje exterioare și interioare
- Etapele de finisaje interioare și exterioare. Finisajele aduc clădirea la viață, transformând-o într-un spațiul locuibil atractiv și funcțional. Este etapa în care se montează pardoselile interioare, se montează tâmplăria pentru ferestre și ușile apartamentelor, se finisează pereții exteriori și cei interiori după montajul rețelelor electrice și de comunicații precum și al rețelelor de utilități pentru fiecare apartament. De asemenea, tot acum se va realiza izolația exterioară a blocului, precum și izolarea interioară, conform proiectului.
- Amenajarea apartamentelor. Interiorul apartamentelor trebuie să fie bine proiectat pentru a satisface nevoile locatarilor. Este momentul realizării finisajelor de detaliu, al lucrărilor de vopsitorie interioară și de curățenie finală.
- Calitatea materialelor și a finisajelor. Utilizarea materialelor de înaltă calitate este crucială pentru a asigura durabilitatea și calitatea clădirii pe termen lung.
În concluzie, construirea unui bloc de locuințe este un proces complex, ce necesită o pregătire meticuloasă, implicând numeroase aspecte juridice, tehnice și ecologice. De la primele etape de obținere a aprobărilor și avizelor necesare, până la detaliile finisajelor finale, fiecare etapă are un rol esențial în asigurarea calității și durabilității clădirii.
Pentru a realiza cu succes un proiect de construcție a unui bloc, colaborarea strânsă cu specialiști în domeniu, respectarea reglementărilor legale și angajamentul față de sustenabilitate sunt cheia. Construirea unui bloc de locuințe nu este doar despre crearea unei structuri fizice, ci și despre dezvoltarea unui spațiu care să îndeplinească nevoile proprietarilor de apartamente și să contribuie la calitatea vieții în comunitatea locală.
Indiferent dacă te afli în faza de obținere a aprobărilor sau în cea de amenajare interioară, este vital să te concentrezi asupra detaliilor și să depui eforturile necesare pentru a construi locuințe sigure, funcționale și sustenabile.
Sursa foto: Pixabay.com, Pexels.com
